Сдавать квартиру в аренду — отличный способ получить пассивный доход. Правда, есть одно «но»: надо тщательно подготовить все документы. Сделали гайд, как сдавать жилье и не напрягаться.
Как сдавать квартиру легально и экономить на налогах
Начнем с того, что сдавать квартиру в аренду необходимо легально и по договору, без теневых схем. Без этого сложнее защищать права в суде, если что-то пойдет не так.
Самозанятость — это особый режим, который позволяет платить меньше налогов с дохода. Если вы самозанятый и заключаете договор аренды с физлицом, то ставка налога составит всего 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%. Например, если сдавать квартиру посуточно через интернет-агрегаторы, договор будет с юридическим лицом.
Для сравнения: можно сдавать жилье в аренду и платить налог как физлицо — 13%, или же регистрировать ИП и делать соответствующие отчисления в бюджет.
Представьте, что вы сдаете квартиру за 20 000 рублей другому человеку. Если вы остаетесь в статусе физлица, то должны заплатить 2 600 рублей в месяц как налог. А если вы оформили самозанятость — всего 800 рублей. Разница — 1 800 рублей в месяц, а в год — 21 600 рублей (больше, чем месячный доход с аренды!)
Как зарегистрировать самозанятость
Большой плюс самозанятости в том, что оформить ее можно очень быстро и в том случае, если вы уже сдаете квартиру — даже новый договор не понадобится. А еще зарегистрировать самозанятость можно совершенно бесплатно, прямо в приложении банка, и совмещать ее с работой по трудовому договору.
Есть и ограничения. Самозанятость подходит, чтобы сдавать только жилые помещения: квартиры, комнаты или дома. Чтобы сдавать в аренду апартаменты, гаражи и прочие нежилые помещения, нужен другой налоговый режим. Кроме того, если ваш доход от сдачи помещений превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог 13% — как физлицу.
Как платить налоги с дохода от аренды
Самозанятому нужно зарегистрировать оплату по договору — то есть сформировать чек на получение средств в сервисе для самозанятых «Свое дело». На основании чека ФНС рассчитывает сумму налога. Оплатить его нужно до 28-го числа того же месяца, в котором произведен расчет. Сделать это тоже можно в приложении СберБанк Онлайн.
Когда рассчитывается сумма налога, автоматически применяется вычет. Он положен каждому самозанятому и составляет 10 000 рублей. Пока вычет не исчерпан, ставка снижается: до 3% для доходов по договорам от физических лиц и до 4% — от юридических лиц и ИП.
Как учитывать коммунальные платежи и залог
Все деньги, которые арендодатель перечисляет за услуги ЖКХ (воду, свет, электричество), не считаются доходом. То есть налоги с них платить не нужно. Как это задокументировать:
оплачивать услуги, исходя из фактического потребления, которое фиксируют приборы учета;
прописать в договоре, что квартиросъемщики оплачивают ЖКУ по счетчикам.
Страховой депозит будет считаться доходом, только если его не возвращать, а оставлять себе в качестве компенсации за нарушение условий договора.
Как правильно заключить договор
Без договора сдавать квартиру нельзя, и вот какие документы нужны для оформления:
паспорта людей, которые заключают договор (ваш и арендаторов);
документ, который подтвердит право собственности;
выписка из лицевого счета с именами граждан, зарегистрированных в квартире, комнате или доме;
согласие других собственников жилья (если они есть), а если один из собственников — несовершеннолетний, то разрешение органов опеки.
Кстати, когда вы сдаете квартиру физлицам, то юридически правильно заключать договор найма, а когда юрлицу или ИП — то договор аренды. Они оба стандартные и составляются по образцу, существуют даже конструкторы таких договоров — в приложении СберБанк Онлайн они доступны пользователям сервиса «Свое дело».
Как найти арендаторов: по пунктам
Пункт 1. Создаем объявление. На большинстве специализированных платформ это просто — вводите данные в готовую форму, загружаете фото и ждете откликов. Чем больше подробностей укажете, тем лучше: сколько комнат, когда построили дом, что находится рядом и когда был сделан ремонт.
О последнем красноречиво расскажут фотографии. Делайте их при хорошем освещении и с разных ракурсов, снимайте все комнаты, включая санузел и коридор. Уберите из кадра мусор и лишние вещи, поработайте над качеством снимка (но не переборщите с фильтрами). Если у вас открывается отличный вид из окна, не забудьте сфотографировать и его.
Пункт 2. Ищем арендаторов — своими силами или с помощью риелтора. В первом случае вы экономите деньги, но тратите время и силы на общение, показы и составление договора. Во втором случае вы платите риелтору за всю эту работу. Грамотный риелтор (желательно с юридическим образованием) становится помощником и посредником между вами и арендаторами, фиксирует все договоренности письменно и не навязывает лишние услуги.
Пункт 3. Подписываем договор. Укажите в нем точно сумму и периодичность платежей и то, как решать возможные конфликты. Например, какие изменения могут внести жильцы, как часто вы сможете проверять состояние квартиры, что делать, если сломалась техника и так далее. Приложите к договору опись имущества: какая мебель и техника есть в квартире и в каком они состоянии.
Как сохранять хорошие отношения с арендаторами
Не обязательно дружить и обмениваться мемами, но добрые отношения — залог того, что квартиру вы будете сдавать долго и без нервотрепки. У арендатора есть личные границы, которые не стоит нарушать. Лучше не устраивать постоянные проверки без предупреждения и не диктовать свою волю в мелочах (допустим, где должен находиться телевизор). Но и совсем забывать о состоянии квартиры не стоит.
Обговорите с жильцами, что делать и куда звонить, если что-то пошло не так: затопили соседи, сломалась техника или не получается вовремя внести платеж. Ну а если вы все это указали в договоре, то это поможет исключить конфликты.
Узнать подробнее о самозанятости →
Реклама ПАО «Сбербанк», ИНН: 7707083893
Спасибо, что прочитали этот пост, не забудьте подписаться!
Автор публикации
